ハウスメーカーと土地、先に決めるべきは！？失敗してわかった土地探しの理想の流れ
こんにちは。komaです。
新築で家を建てよう！と決めたはいいけど、
- 土地とハウスメーカーはどちらから決めるべき？
- 土地探しで失敗しない為には何から始めればいい？
そんな疑問を持つ方は多いと思います。
私は2020年7月に超ローコストハウスメーカーで家を建てました。
もちろん土地なんか持っていなかったので、まずは土地探しから始めました。
そして、ハウスメーカーを決めるのとほぼ同時に土地を決めました。
でも、土地を決めるの早すぎたかも…と思う予想外のことがあったんです。
その経験から、こうすれば良かった！と思ったことをお伝えしていきたいと思います。
- これから住宅の購入を考えている方。
- 土地も同時に探す必要がある方。
この記事を読めば、我が家の体験をもとにした、【失敗しない土地探しの流れ】がわかります。
是非、最後までお読みください！
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土地とハウスメーカーはどちらが先？
結論、【ハウスメーカーを先に決める。ただし、土地の予算をしっかり立ててから。】がいいと思います。
これだけだとなんかわかりにくいですね。
詳しく言うと、
- 土地についてある程度調べて、自分たちの希望の土地の相場を知り、土地にかける大体の予算を決める
- その予算にあった価格帯のハウスメーカーのなかから好みのメーカーを選ぶ
- 打ち合わせと並行して土地を探す
ということです。
では、ハウスメーカーから決めた場合と、土地から決めた場合、それぞれのケースで考えみましょう。
ケース①ハウスメーカーから決める
ハウスメーカーから決めるデメリット
- 土地にかける予算が低くなり、その予算に合わせて妥協した土地を選ぶことになりがち
ハウスメーカーから決めるメリット
- 優先度が土地より建物！！という方や、予算に余裕のある方なら問題なし
- ハウスメーカーの人に希望を伝えれば、予算に近い価格の、希望に合った土地を探してもらえる
- 建物の間取りや仕様をゆっくり決めれる
とりあえず展示場に行く！はNG
家を建てようと思ったら、まずいろんな住宅展示場とか完成見学会に行ってしまいがちです。
でも、ちょっと待ってください！
ローコスト住宅が気になってるような予算の方であれば、それは危険です。
なぜなら、次のような流れになる可能性が高いからです。
【住宅展示場・完成見学会などで説明を聞く】
↓
【テンションが上がって理想が高くなる】
↓
【建物にかかる費用が高くなる】
↓
【土地にかける予算が低くなる】
↓
【ハウスメーカーの人に、『この予算だとこのエリアは厳しいですよ』と説得され、微妙なエリアの土地を提案される】
↓
【仕方なく妥協して土地を選ぶ】
こうなってしまったら、いい土地探しとは言えなさそうですよね。
では、土地から決める場合はどうなるでしょうか。
ケース②土地から決める
土地から決めるデメリット
- つなぎ融資などの、無駄な利息が多くかかってしまう
- ハウスメーカーや家の仕様を急いで決めなければならず、後悔ポイントを生みやすい
- いい土地を待ちすぎていつまでも土地が選べないと、先に進めない
土地から決めるメリット
- 希望に合った土地をゆっくり探せる
- 土地に合わせて家の間取りを選べる
土地を先に決めるとつなぎ融資の利息が高くつく
私は、ハウスメーカーを決める前に土地を探し、ハウスメーカーが決まったのと同時に目をつけていた土地をおさえてもらいました。
手付け金を支払って土地をおさえる仮契約の時
『1ヶ月後までに本契約してください』
『その翌月末までに残金を支払ってください。』
と言われました。
一瞬『は？』って思いました。
だって、家の間取りもまだ完全に決まってない状況でしたから。
大体の方が土地もローンを組みますよね。
土地を先に払う場合、『つなぎ融資』という利息が高めのローンを借りなきゃいけなくなります。すると、家づくりの計画が延びれば延びるほど、無駄な利息がかかってしまいます。
無駄な利息はできる限り最小にしたいですよね。そのためには、土地の支払から建物の支払までの期間が短い方がいいんです。
したがって、ハウスメーカーを決めていない段階で土地を決めるのは得策ではないということになります。
つなぎ融資を使わなくていいローンもある
一方で、私が住宅ローンを組んだ地方銀行では、建物と土地など全ての総額で住宅ローンを組んで、必要な額を必要なタイミングで引出して支払える、というタイプがありました。
例えば、
- 3000万の住宅ローンを組む。
↓
- 3000万入金された専用通帳を渡される
↓
- 土地の支払いで800万引き出して支払う
↓
- 建物の着工金600万引き出して支払う
↓
- 建物の中間金600万引き出して支払う
↓
- 諸経費込みの残金を900万支払う
↓
- 残り100万は家具に使っても、繰り上げ返済してもOK
みたいな感じでした。
これは利息が住宅ローンと同じなので、できればこれが良かったんですよね。
そうなると、土地の支払いまでに住宅ローンの金額を決めて、銀行の本審査に受からないといけないわけです。
よって、家づくりの〆切が1ヶ月半くらいと、一気に短くなってしまったんですね。これは完全に予想外&勉強不足でした。
結論:土地を調べて予算を立ててから、ハウスメーカーを決めよう
土地の予算を立ててからハウスメーカーを決めるメリット
- 建物にお金がかかりすぎて土地にかける予算が低くなる、ということがない為、満足いく土地が見つけやすい
- 家にかけられる金額に合わせてハウスメーカーを選べる為、予算オーバーしにくい
- より明確な希望を伝えられるので、ハウスメーカーにも希望の土地を探してもらえやすい
- 土地と建物を並行して決めていくため、より土地とマッチした家づくりができる
ケース①で解説したように、土地について調べないでハウスメーカーを決めてしまうと、土地にかける予算が低くなりがちに。
ケース②のように、ハウスメーカーを決める前に土地を決めてしまうと、ローンの利息が高くなってしまったり、家づくりを急がなければならなくなってしまいます。
以上を踏まえて、私は土地の予算を決めてからハウスメーカーを決めて、家づくりと土地探しを並行して行うことが最善だったかなぁ、と思いました。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
それでは、以上を踏まえて、私が失敗してわかった理想的な家づくりのながれをまとめます。
まず、いくら住宅ローンを借りれるか調べる(“月いくら支払えるか”ベースで余裕を持って)
↓
土地について調べる
↓
自分の希望するエリアの土地が大体どのくらいの金額なのかがわかる
↓
土地にかける予算を大体でいいので決める
↓
住宅ローン予算の総額から土地代や諸経費を引き、建物に大体いくらかけられるか確認する
↓
予算に合うハウスメーカーを探す
↓
間取りと土地を並行して決めていく
こんな感じですかね！
ハウスメーカーごとに価格帯が全然違うので、土地と建物にかける予算をしっかり自分で決めてから行動することが大切です。
なぜなら、不動産屋さんは土地が売れればいいし、ハウスメーカーは家が売れればいいと考えているからです。
土地と建物、優先するバランスは自分たちでしっかり検討しましょう！
予備知識なく、私のように土地を先に決めてしまうと、予想外のスピードで決めなければならず、ゆっくり検討することができません。
結果、後悔ポイントを生んでしまう原因になるかもしれません。
とにもかくにも、まずは情報収集が大事です。
とは言えこんな辺境のブログまで見に来てくれたあなたは、よほど勉強されていると思うので問題なし！です。
ここまで読んでくださった方がもしいたら、本当にありがとうございます。
最後に、私が土地探しの時に便利だったアプリをご紹介しておきます。
土地探しに使えるアプリ
いろんな不動産サイトの情報を一気に管理できて便利でした。
それではまた！
